楼市聚变三大新特征

今年以来,热点城市从需求侧发力落实“房住不炒”,楼市调控“一城一策”精准发力,约谈预警“三步走”精准施策,涨价必调、过热必调、漏洞必补,成效明显。多年来过度集中于一二线热点城市的楼市需求,按照调控预期开始历史性地向三四线城市战略转移

文/《瞭望》新闻周刊记者 邓华宁

今年以来,热点城市从需求侧发力落实“房住不炒”,楼市调控“一城一策”精准发力,涨价必调、过热必调、漏洞必补,成效明显。据统计,今年上半年,全国超过80个县级以上城市发布了各类型的调控政策200次以上,不同类型热点城市量跌价稳,纷纷进入平稳运行轨道,比如深圳房价已连续21个月下降。

与2016年底“房住不炒”楼市调控目标和指向相一致,多年来过度集中于一二线热点城市的楼市需求开始历史性地向三四线城市战略转移。《瞭望》新闻周刊记者采访了解到,三四线城市房价则出现多年来首次大幅上涨,并伴随着土地市场新一轮火爆行情,三四线城市开发商拿地热情高涨。专家预测,随着调控的逐步深化和长效机制的建立,房地产长期市场将整体回归平稳健康发展轨道。

调控升级、精确打击、力度空前

《瞭望》新闻周刊记者采访了解到,今年上半年,热点城市在去年“四限”的基础上推出新一轮精细化调控措施,成都限制“假离婚”购房,深圳推出“三价合一”防范炒房,杭州等地限制企业购买住房,南京严惩囤积房源倒卖“房号”,海南严查“骗取购房资格”,西安实施商品房公开摇号,长沙掀起“反炒房”攻坚战……一系列精准出招使得热点城市房价明显降温。

3月28日,深圳市多部门出台“三价合一”新政,力求遏制“阴阳合同”现象,有效打击了一度投机购房抬头的趋势。签订“阴阳合同”是中介帮助购房者违规操作的常用手法:有的通过做低房产交易价格避税;有的通过高报价格,套取银行贷款,变相“加杠杆”。所谓三价合一,就是二手房交易中的所有价格统一,包括成交价、评估价以及网签价,并且按照这个价格来计税以及申请贷款。通过“三价合一”能够杜绝大部分“阴阳合同”,从而祛除高杠杆和不当牟利。

除了地方分城施策外,主管部门约谈力度也不断加大。4月底至5月初,住建部分两次约谈西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山、成都、太原等12个城市。被约谈的12城并非全是房价有明显上涨的城市。中原地产首席分析师张大伟说,这与住建部建立的预警系统有关,警示一些地方未来房价可能会上涨。

与以前的事后管理不同,这次约谈是事前预警。2017年底,住建部提出,研究建立房地产统计和市场监测预警指标体系,加强对地方稳定房地产市场工作的评价考核和约谈问责。12个城市的约谈,其实是上述政策的落地,代表了未来预警-约谈-问责,房地产调控从过去的“一城一策”开始升级到“三步走”。

5月以来,针对楼市热点向中西部、三四线城市转换,市场冷热不均等现象,调控再度扩围,住建部相继约谈12个城市负责人。6月底,住建部等七部委又对30个城市开展治理房地产市场乱象专项行动,一批三四线城市被列入整治范围。

本刊记者梳理发现,6月下旬至7月上旬,西双版纳、佛山、大理、唐山、枣庄、临汾、宁德等三四线城市出台调控新政,陕西省、福建省、广东省、河南省、浙江省在省级层面发文规范全省市场。

回顾今年各地采取的调控措施,以遏制投机性购房、整治市场秩序为主要目标,重点规范市场交易中的漏洞和薄弱环节,针对性强,收到了前所未有的效果。

成都等城市采取的“限制假离婚购房”、杭州采取的“限制企业购买商品住宅”等调控,有效打击了市场虚火,精准拦截“投机”“炒房”行为。海口、三亚两市的住建部门通过严查严打骗取购房资格行为,查处了一批中介和几十名中介人员,起到了“打击一家、震慑一片”的作用。

针对少数城市仍然存在的市场交易环节乱象,日前住建部等七部门宣布将于今年7月初至12月底,在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。对“投机炒房”“房地产黑中介”“违法违规房地产开发企业”“虚假房地产广告”等多个市场问题展开严厉打击。

“预计下半年的楼市调控仍然趋紧,楼市面临较大的下行压力。”张大伟说。

楼市需求向三四线城市战略性转移

《瞭望》新闻周刊记者采访获悉,今年上半年,一二线城市楼市运行总体平稳,一线城市与部分热点二线城市销量有较大幅度下滑、价格稳中回调,而三四线城市价格出现前所未见的一轮大涨。据国家统计局数据,2017年1月至2018年5月,一、二线城市房价分别上涨了0.5%和6.2%,而三线城市房价上涨了9.3%。

一二线楼市持续降温。7月4日,上海易居房地产研究院发布《2018年上半年10城二手房市场报告》。报告显示,2018年上半年,受监测的十大城市二手房累计成交约34.3万套,同比下降20%,降幅较1至5月收窄2个百分点。

报告监测的十大城市分别是:北京、深圳、杭州、成都、南京、厦门、苏州、青岛、无锡、金华,涵盖了一二线热点城市及个别三线城市。易居研究院研究员王梦雯表示,2018年上半年,成交量虽然较2017年下半年略有回升,但仍处于近六年平均水平附近,明显低于本轮周期最高位2016年的水平,可见市场下行趋势没有逆转。

与一二线城市逐步回稳不同,三四线城市房价则出现多年来首次大幅上涨。央行参事盛松成表示,三四线城市房价2015年初仅比2011年初上涨1.5%。而2016年以来,三线城市房价持续上行。2016年1月至2018年5月,国家统计局公布的70个大中城市中,三线城市房价上涨了15.9%。同策研究院监测的60个三四线城市新建商品住宅的平均销售价格,从2016年1月的7008元/平方米上升到2018年5月的8976元/平方米,上涨了28.1%。

从地区结构看,东部地区临近中心城市的三四线城市房价上涨了54.6%,东部地区远离中心城市的三四线城市的房价上涨了22.5%;中西部地区临近中心城市的三四线城市的房价上涨了51.4%,中西部地区远离中心城市的三四线城市的房价上涨了32.8%。无论东部地区还是中西部地区,临近中心城市的三四线城市涨幅最大。

部分三四线城市房价增速迅猛。4月和5月,丹东、三亚、海口连续两个月成为新房价格环比涨幅前三的城市。据易居研究院发布的5月份100城新房数据,一线、二线、三四线城市成交均价同比增幅分别为3.2%、14.0%和11.8%。其中,漳州、金华、莆田增幅分别达到66%、56%和54%。

“从房价涨幅看,在一二线城市严控房价之后,三四线城市房地产市场热度反超,这反映出资金流向了三四线城市。”盛松成表示。

上半年土地出让创历史新高

7月13日,财政部公布的数据显示,今年上半年,地方政府获得的土地出让收入26941亿元,同比增长43%,创历史新高。与土地和房地产相关税收增幅也十分可观:契税2974亿元,同比增长16%;土地增值税3231亿元,同比增长10.7%;房产税1484亿元,同比增长6.9%。

上海易居房地产研究院日前发布的《2018上半年40城土地市场报告》显示,上半年40个典型城市土地出让金为10453亿元,与2017年、2016年、2015年及2014年同期相比,分别上升14.4%、53.3%、127.8%及40.6%,再创历史新高。

与房价走势相似,上半年一二三四线城市土地市场各不相同,一线城市低迷,二线逐步降温,而三四线城市火热上行,一批三四线城市上半年土地市场表现十分抢眼。如广东佛山半年狂揽571亿元,昂首挺进全国城市前五。从土地出让金的同比增速来看,排在前5位的城市分别是北海、岳阳、福州、青岛和沈阳,同比增速分别为4482.3%、829.3%、446.2%、429.2%和334%。

值得关注的是,黄河南北、长江两岸的省份纷纷出现一座座卖地收入超100亿元的地级市,如湖南岳阳上半年土地出让金同比暴增10倍。据克而瑞数据,今年3月,三四线城市经营性用地成交金额达2260亿元,同比增长123%,远高于一二线城市之和。

中国指数研究院的统计数据同样显示,在受其监测的300个城市中,一线城市土地市场降温明显。今年上半年,一线城市共成交土地面积1207万平方米,同比增加3%;土地出让金为1837亿元,同比减少23%;楼面均价为7051元/平方米,同比下降21%。

与一线城市相比,三四线城市则量价齐涨。中指院监测的三四线城市共成交土地7397宗,成交面积达到30248万平方米,同比增加25%;土地出让金则达到7538亿元,同比大增43%;而土地成交楼面均价为1458元/平方米,同比上涨10%。

业内专家表示,相关调控部门应当做好防范准备工作,防止地价过高推动三四线城市房价上涨。不过,在金融环境逐渐趋紧的背景下,房企的资金压力将逐渐加剧,预计全国的土地市场仍会逐渐降温。□

 

责任编辑: 秦逗
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