房“租”不炒有多难?

    租赁市场需要做的一个最基础工作,是实现租赁平台的“联网”。

    租房子这件事从来没有像最近一段时间这样,如此牵动人心。

    8月初,网民“xianpian”在某论坛发布一则帖子,讲述他计划出租自己位于北京天通苑的一套三居房源时,引来自如、蛋壳等中介平台抬价哄抢。

    经网络发酵,这个帖子引起巨大关注,不少房东和“北漂”房客纷纷吐槽自己的类似遭遇,指责长租中介平台推高了房租。

    此后,我爱我家原副总裁胡景晖等行业人士也“看不下去”了,自曝资本如何涌入市场,中介平台如何区域控盘,抬高房租。

    随着事件升温,相关政府部门开始介入。8月17日,北京市住建委联合市银监局、金融局、税务局等部门集中约谈蛋壳、自如、相寓等主要住房租赁企业负责人。

    随后8月19日,自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业承诺不涨租金,且拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。

    8月21日,北京市住建委发布消息,将加大租赁住房供应,近期将加快推进5000套公租房供应分配。预计年底前还有几个大项目近万套房源启动分配,以满足公租房各类保障群体需求。

    随后,北京市住建委会同相关部门,依托12345政府服务热线,开通了打击“黑中介”投诉举报热线,针对群众投诉举报的相关问题迅速行动,对涉嫌存在违法违规问题的北京昊园恒业房地产经纪有限公司、北京自如生活资产管理有限公司等23家中介机构进行了查处。

    由一则网帖作为导火索,一线城市一直被广为诟病的租房难、黑中介、“房租暴涨”等问题,终于被各方“携手”拔出,集中而正式地摆在了公众和城市治理者的面前。

    长租公寓“原罪”

    8月初以来舆论风暴中,各方争议的一个核心主体,是最近几年出现的新型房屋租赁产品——长租公寓。它被认为是帮助中介摇身一变成房东,“空手套白狼”、肆意抬价的“元凶”。

    如果从客观的市场发展过程来看,长租公寓的模式本身并非“原罪”,它的出现和火爆有其必然性。

    长期以来,房屋租赁市场一直存在种种乱象:虚假房源、问题房源、纠纷定责、招租承租……房客的体验之差不必多说,对于房东而言,即使挂到中介处,房源未能出租、形成空置的情况也时常发生。

    “代理经租”模式,也由此应运而生。

    何为“代理经租”?上海市房屋管理局市场监管处副处长刘纪说,过去租赁市场以自然人出租为主。近年来,市场涌现了例如自如、蛋壳等代理经营出租的机构,相当于租客和房东之间的“第三方”,与租赁房源房东签订长期合约,经装修改造后重新开放给租客,通过市场之手,缓解租赁市场长期存在的纠纷。

    对于个人房东而言,分散式公寓中介平台的出现,解决了房源出租不稳定、难管理的问题,免除了闲置、与房客产生纠纷等烦恼。

    更让房东动心的是,在这一租赁模式中,中介平台会提供各类保障。与某中介平台签了3年租约的房东李女士(化名)告诉《财经国家周刊》记者,中介托管会购买房屋险,出现危险事故会由保险公司理赔。

    同时,平台会进行房屋维护。李女士说,各平台虽然会抬价,但本质上价格相近,而对房屋的维护程度是她考虑的关键之一。她选择的中介平台当初报价时并不是几家中的最高价,但是他们每个月都会安排人员打扫,做好房屋的基本维护。这让她很是满意。

    当然,这类中介平台在提供高回报和代管服务的同时,对房东和房源也会给出相对更苛刻的条件——比如房屋改造和违约金。

    一位在北京中关村地区有一套二居房源的房东说,从他与各个平台商讨经历看,部分平台会硬性要求房东打隔断,也有一些平台会让房东自己选择,但如果愿意打隔断,中介会提高租金。

    一旦房东提前收房造成违约,高额违约金也与传统的C2C(房东对租户)模式有较大差别。李女士说,中介和她的约定是,中途违约除了需要交两个月违约金,还得加上平台装修的费用折算。

    例如租期到一半时违约,需要赔偿装修费用的一半。同时,有的情况下给租客赔付的违约金也要由房东负责。种种费用相加,代价不小。李女士认为,这导致很多房东如果要卖房,宁愿选择带着租约卖给下家也不会选择违约。

    零和游戏

    不过,即使签约条件苛刻,因为存在诸多便利和稳定收益,不少房东还是愿意将房源交给运营长租公寓的中介平台。

    这也成了本次舆论矛头转向长租公寓中介平台的突破口,在不少人看来,因为有外部资金支持,中介大规模抬价收房,实现区域控盘,掌握定价权,造成整体房租大幅度上涨。

    今年1月,自如获得了一笔40亿人民币的A轮融资,随后蛋壳也收获了两轮共计1.7亿美元的融资。手握大量现金的平台,展开了房源争夺战,抬价就是方式之一。

    这种竞争手段,的确在一定程度上推高了部分热点城市和区域的房租价格。中原地产分析师张大伟说,当前北京大量房源被中介改造成公寓再出租,以二房东身份获得差价。中介资本进入的是存量改造,存量改造本身并不新增供应,只是通过升级或者分割获得投资溢价。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进对《财经国家周刊》记者说,租赁平台争夺房源的行为,其实是背后的资本在发挥力量,本质是一种合理的市场竞争。但是此类房源竞争,最终导致房源收购成本上升,引发房租上升。

    而且如果考虑到房源的装修成本,以及其他盈利内容,租金上升会更快,进而使得房客的压力更大。

    值得注意的是,长租公寓靠竞价争夺房源的行为,与烧钱换流量的互联网思维类似,在战场上杀敌一千自损八百,既回了行业,最终伤的还包括自己。

    去年10月,自如CEO熊林就曾表示“谈盈利还尚早”。胡景晖此前更是向媒体表示,除了我爱我家旗下的“相寓”,市场上其他(长租公寓)企业都没有盈利。

    至于房东,会在长租公寓助推的房租上涨中大赚一笔吗?也不尽然。

    李女士透露,这类中介平台3年起签,如果中介提出的价格较高,则需要签5年。同时,平台每年会上涨3%的租金价格。

    但时间线如果放长,房东实际收益并不如预想。由于签约至少3年,每年3%的上涨比例,完全跟不上北京地区的房租上涨趋势。

    根据贝壳研究院统计数据,过去一年北京、深圳的整租租金出现显著上升,同比分别上涨了15.5%和16.1%。

    具体到一些热门小区数据更为惊人。比如过去一年,北京天通苑东二区一套二居室的租金上涨高达39%,芳群园四区二居室的租金上涨幅度约为30%。

    房租还会怎么涨

    事实上,除了一些长租公寓可能存在的抢房源推高房租问题,今年房租上涨较快,还与整体市场变化有关。

    在给本刊记者提供的一份分析报告里,中信证券研究员陈聪和张全国认为,热点城市房租上涨有以下几点原因。

    首先,房租跟随房价进行了一波补涨。2017年以前,热点城市的租金上涨并不快,但房价上涨幅度较多。同时,当前核心城市的租金回报率仍然不到2%,非核心城市的租金回报率更高一些。这既说明当前的房价还包含了保值增值的预期,也部分解释了此前核心城市租金的上涨。

    其次,市场对新增供给尚未形成有效需求。2017年以来,北京、上海等地方供应了一些只租不售的土地,北京去年住宅类用地的总供应并不少。不过,各地在2017年的新增供应尚未转化为有效需求。

    再次,北京去年年底开展的整治群租等举措带来的供应规范化,也阶段性带来房屋供给下降。

    最后,楼市的限价政策以及消费升级带来了新需求。限价为核心的政策,可能使得一部分存在购房意愿的居民开始观望。这些居民往往具备一定的消费能力,对品质居住有一定的诉求,暂时不买房,可能会加大全社会对租赁房的需求。

    那么,在市场供给、结构性需求上涨以及部分中介推波助澜下,房租还会上涨到什么程度?

    近期在监管部门出手后,自如、蛋壳等中介纷纷表明不会推动房租上涨。严跃进认为,由于目前对长租公寓企业的租金监管较为严厉,近期租金会相对稳定。

    不过,这也不意味着房租会下跌。部分长租公寓项目拿房、装修等成本较高,盈利是企业的本质需求,期待租金下跌并不实际。

    在他看来,后续如有部分公寓租金下跌,也是该区域实际租赁需求的体现。一旦某区域租赁需求较少,中介布局成本又较高,就会对企业发展造成威胁。

    而大多数情况下,中介机构不会主动下调房租,因此后续需要相关部门积极监管。第一是房源收购环节需要监管,部分不合规的房源不能进入到租赁市场中,尤其是经济适用房等。第二是管控租金,部分收购成本过高的房源应当进行管控,防范收购时出现加价现象。

    从长效机制来说,租赁市场需要做的一个最基础的工作,就是实现租赁平台的“联网”。

    “很多地方此类平台鱼龙混杂,如果建立一个官方统一的平台,同时房源录入允许中介机构录入,可以形成一个相对公开透明的租赁市场。”严跃进说。(文/《财经国家周刊》记者:陆涵之)

责任编辑: 韩腾千
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